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 Les secrets des chasseurs d'aubaines
Québec parmi les moins chères
Le prix des maisons doublerait en 20 ans
Bienvenue à l'ère des «giga-rénos»
Un ralentissement graduel du marché...inévitable!
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Source: Marianne White - Journaux La Presse et Le Soleil
Merci pour la permission de publication  
Chaque matin, Nicolas Savard scrute les petites annonces des journaux et plusieurs sites Internet à la recherche de maisons ou de terrains à vendre. Il fait partie d’un clan d’investisseurs immobiliers : les chasseurs d’aubaines.
Même s’il est un débutant, Nicolas Savard a déjà plus d’un truc dans son sac. Il sait où dénicher les bonnes affaires. Il surveille notamment les reprises de finances de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) et est abonné à des listes de diffusion qui regroupent les biens immobiliers à vendre. « C’est ma routine du matin ! Je lis tout », dit-il.
Qu’est-ce que ça prend pour être un bon chasseur d’aubaines ? Du temps, beaucoup de temps, répond le gestionnaire en informatique. Il faut aussi agir rapidement. « Ça m’est arrivé souvent de voir une super offre, mais je me suis fait devancer de quelques heures », dit-il.
Mais, renchérit Jacques Lépine, qui a fait fortune en investissant dans l’immobilier, il faut surtout avoir un bon pif. « La capacité d’analyse est importante. On a peu de temps pour évaluer si la propriété a du potentiel et comment on pourrait maximiser sa valeur », explique le président fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec.
M. Lépine, qui offre depuis quelques années ses conseils aux apprentis, a eu la piqûre de l’immobilier il y a 25 ans. Il se souvient encore de son premier achat. « C’était sur la 11e Rue à Québec. Un immeuble de cinq logements que j’avais payé 55 000 $ », raconte l’homme d’affaires originaire de la capitale. Il avait sollicité deux partenaires pour réunir la mise de fonds. Depuis ce jour, les transactions se sont multipliées.
M. Lépine estime que le réseau de contacts est une des forces des chasseurs d’aubaines. Pour traquer les bonnes occasions, il est primordial de passer le mot (ou sa carte professionnelle) à tous ceux qu’on connaît, autant des agents immobiliers, d’autres investisseurs que des plombiers ou des avocats. Comme les aubaines se vendent rapidement, cela donne une longueur d’avance au chasseur.
Le malheur des uns...
Comme le veut le dicton, le malheur des uns fait le bonheur des autres. Et dans le domaine immobilier, cela prend tout son sens. Les coups de chance surviennent généralement lorsque les gens sont forcés de vendre en raison d’une faillite, d’un divorce, d’un décès ou de la perte de leur emploi. « Peu importe le cycle dans lequel se trouve l’économie, il y a toujours des gens en difficultés financières », dit Jacques Lépine.
Les chasseurs d’aubaines se défendent de profiter du malheur des gens. Ils cherchent à faire un bon deal, un point, c’est tout. Et les offres sont beaucoup plus nombreuses qu’on pourrait le croire. Selon M. Lépine, il est beaucoup plus facile de dénicher des bonnes affaires aujourd’hui qu’il y a 25 ans. « Avec Internet, je peux évaluer toutes les propriétés de la province à partir de mon bureau, sans avoir à me déplacer », expose-t-il.
Selon lui, le marché actuel permet de trouver facilement des immeubles ou des maisons à vendre à 15 ou 20 % en deçà du prix du marché. C’est d’ailleurs ce que vise Nicolas Savard, qui a commencé sa carrière d’investisseur immobilier en achetant un duplex qu’il voulait retaper et revendre rapidement. Mais il l’a tellement aimé qu’il l’a gardé. Qu’à cela ne tienne, il a mis la main sur une petite maison sur la Rive-Sud de Québec. La résidence ne paie pas de mine, mais c’est le terrain qui a attiré Nicolas Savard. « C’est au bord du fleuve, au bout d’une rue. C’est tellement un coin en demande que j’ai reçu une offre avant même d’avoir finalisé la transaction », confie le nouveau joueur.
La plupart des investisseurs immobiliers achètent d’ailleurs dans le but de revendre rapidement en retapant ou en mettant en valeur la propriété.
Prudence
Mais ne s’improvise pas chasseur d’aubaines qui veut. Une bonne connaissance du marché est primordiale. « Les gens vont parfois avoir une impression d’aubaine en achetant directement du proprio, mais ils se font souvent avoir », indique Robert Nadeau, président-directeur général de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ).
Marie-Hélène Ouellette, agente immobilière RE/MAX, met elle aussi en garde contre les ventes rapides. Il faut être extrêmement attentif aux détails pour ne pas se faire rouler, dit-elle. « Acheter une reprise de faillite, ce n’est pas toujours un bon deal », indique-t-elle, précisant que les institutions financières qui font ces ventes enlèvent habituellement les garanties légales.
En acceptant d’acheter une maison sans garantie légale, l’acquéreur renonce à un droit qui va de soi dans les transactions immobilières : le droit de poursuivre le vendeur pour vice caché. C’est souvent le cas lors de successions ou de reprises de faillite. « Tu prends un risque qui n’est pas toujours calculable », dit l’agente.
Avec un marché immobilier qui se stabilise, les aubaines devraient être de plus en plus nombreuses au cours de l’année qui vient. Le consommateur moyen, même s’il n’est pas chasseur d’aubaines, devrait en bénéficier. « L’acheteur sera favorisé et il sera moins pressé de conclure », souligne Robert Nadeau.
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Source: Journal Le Soleil
Rien n'y fait. Malgré la récente flambée des prix, le marché de l'immobilier de Québec demeure l'un des plus abordables de la planète, avance une étude de la Century 21.
Les résultats d'une enquête menée auprès de 31 villes du globe démontrent surtout que Québec arrive au deuxième rang des marchés les moins chers.
À l'achat d'une première résidence en banlieue, les acheteurs typiques travaillant au centre-ville de la capitale paient en moyenne 93 $ du pied carré, calcule la Century 21.
À l'échelle de la planète, seul le marché immobilier de la ville de St. John's, à Terre-Neuve (55 $ / pi²), demeure le plus accessible. Au troisième rang, Québec est chauffée de près par la ville d'Istanbul, en Turquie (94 $ / pi²), suivie de Halifax (97 $ / pi²), de Charlottetown (104 $ / pi²) et de Sydney, en Australie (105 $ / pi²).
À l'opposé, les villes les plus chères au monde par pied carré demeurent Paris (1051 $), Moscou (688 $), Séoul (630 $), Vancouver (577 $) et Londres (532 $).
Les deux plus grandes villes canadiennes, Montréal et Toronto,arrivent en milieu de peloton avec des coûts respectifs au pied carré de 276 $ et 209 $. La ville de la grosse pomme, New York, arrive au huitième rang, à 375 $.
20 minutes en auto
L'étude de la Century 21 s'est aussi attardée au temps à parcourir en voiture (ou en métro) pour arriver au lieu de travail. Les acheteurs typiques de Québec doivent ainsi compter chaque matin 20 bonnes minutes avant d'atteindre le bureau au centre-ville.
À ce chapitre, Vancouver est particulièrement compétitive, avec un temps moyen de cinq minutes entre le lieu de travail et la maison. À St. John's, le temps à parcourir s'élève à 10 minutes ; à Montréal, à 10 min.; à Paris, à 5 min. ; à New York, à 45 min. ; à Tokyo, à 50 min. ; à Halifax, à 25 min. ; à Winnipeg, à 12 min. et à Calgary, à 20 min.
Des bémols
Dans son enquête, Century 21 note que les acheteurs d'une première propriété paieront environ 129 000 $ pour une résidence de deux étages (1380 pi²) dans la région de Québec, plus précisément à Val-Bélair.
"Or, à ce prix, peu d'acheteurs risquent de trouver une maison", précise l'analyste Jean-François Dion à la Société canadienne d'hypothèques et de logements (SCHL).
À Val-Bélair, comme partout dans la région, le prix des maisons est en forte progression depuis janvier (+10 %). Au cours des trois premiers mois de 2007, le prix moyen des transactions s'est élevée à 162 000 $.
L'analyste de la SCHL reconnaît toutefois que les maisons de la capitale demeurent parmi les plus abordables au monde. Depuis le début de l'année, le prix moyen pour mettre la main sur une maison individuelle se chiffre à 182 000 $ dans la région.
avantage aux vendeurs
À Québec, dans le secteur résidentiel, le marché actuel serait toujours à l'avantage des vendeurs, indique la SCHL. "On retrouve environ six résidences offertes pour un acheteur", précise M. Dion en ajoutant que, dans un marché dit équilibré, le ratio est de huit pour un.
Les marchés immobiliers les plus abordables au mondeVille $/pi2
St. John's 55 $
Québec 93 $
Istanbul (Turquie) 94 $
Halifax 97 $
Charlottetown 104 $
Sydney (Australie) 105 $
Bogota (Colombie) 114 $
Mexico (Mexique) 119 $
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Source: Presse canadienne
Les inquiétudes relatives à un recul du marché immobilier en raison d'un déclin démographique auraient été nettement exagérées.
Un rapport de Marchés mondiaux CIBC (CM) prédit que le prix des maisons au Canada doublera au cours des 20 prochaines années.
Dans ce rapport, on estime que le marché canadien de l'habitation enregistrera une offre supplémentaire de quelque 250 000 maisons.
Cela représente 12 500 maisons offertes de plus par année pendant cette période.
Pour Benjamin Tal, économiste pour les Marchés mondiaux CIBC, même si l'activité sur le marché de l'habitation fluctuera au cours des 20 prochaines années, le prix réel moyen des maisons reflétera le rendement des deux dernières décennies.
Dans l'hypothèse d'un taux d'inflation annuel de 2%, il affirme que le prix des maisons au Canada devrait doubler d'ici 2026.
Il précise que cette hausse ne sera pas symétrique, ajoutant que dans les grandes villes, l'évaluation des maisons augmentera encore davantage.
Selon lui, les inquiétudes relatives à une baisse des prix attribuable à l'aménagement de plus petites maisons et à l'accroissement des liquidations de maisons par les personnes âgées, ainsi que le recul du nombre d'acheteurs d'une première maison, sont largement exagérées.
Le rapport de la Banque CIBC compare la croissance de la population entre deux cycles de prix du logement, soit de 1987 à 2006 et de 2007 à 2026, en se fondant sur les perspectives de croissance et d'immigration moyennes de Statistique Canada.
Entre 2007 et 2026, la baisse nette prévue de 167 000 acheteurs d'une première maison (Canadiens âgés de 25 à 44 ans) est marginale, sans plus, a déclaré Tal.
Puisque ce groupe de consommateurs est celui qui contribue le plus à la demande globale en matière de logements, représentant près de 68% de toutes les ventes de maisons, ce ralentissement relativement modeste ne devrait pas avoir d'incidence appréciable sur la demande de logements.
Le recul le plus important (2,5 millions) est prévu pour le groupe des personnes âgées de 45 à 54 ans, de nombreux membres de la génération du baby-boom passant au groupe d'âge suivant.
L'incidence de ce changement devrait aussi être limitée, étant donné que le groupe des personnes âgées de 45 à 54 ans ne représente que 12% de la demande totale de logements.
En fait, ce recul modéré sera contrebalancé en partie par la solide augmentation dans le groupe des consommateurs de 55 à 74 ans et par son activité intense sur le marché de l'habitation, en grande partie attribuable à des achats de propriétés de vacances et à des placements immobiliers.
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Source: Journaliste Gilles Angers ( Journal Le Soleil - 14 avril 2007 )
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Actuellement, dans la région de Québec, un projet de rénovation résidentielle d'importance coûte en moyenne 90 000 $. À ce prix, on refait la cuisine et la salle à manger avec agrandissement, à moins qu'on ne surhausse la maison.
Plus rarement, quoique dans un nombre croissant de cas, des gens rénovent de fond en comble. Ou presque. Le phénomène est récent. Ainsi, la valeur des travaux sera d'au moins 150 000 $, tournera souvent autour de 200 000 $, atteindra parfois 300 000 $. Davantage, à l'occasion.
En fait, d'après le designer d'intérieur et technologue professionnel Yvon Laplante de Saint-Romuald, les très gros rénovateurs représentent à peu près 15 % du marché. C'est toute leur maison qu'ils mettent à leur goût. Parce qu'ils ne peuvent trouver ailleurs plus agréable environnement.
«Il y a 15 ans, par exemple, des particuliers ont payé leur maison 150 000 $. Or, sa valeur marchande est, à présent, de 300 000 $. Ils l'amélioreront pour le montant de l'appréciation, sachant qu'ils en obtiendraient 300 000 $, demain, s'ils la vendaient. Ils ne perdent donc pas», explique l'architecte et copropriétaire de l'Atelier Avant-Garde de Québec, Jean-Marc Harvey.
Ces gens ont de 45 à 50 ans, sont à l'aise, leurs enfants sont partis, veulent continuer à habiter leur quartier ou le terrain sur lequel leur maison est installée. Ils ont donc dans l'idée de s'offrir l'espace et le confort que leur demeure n'avait pas, à l'origine.
En revanche, certains peuvent avoir acquis une propriété, construite il y a 25 ou 35 ans, en surplomb du Saint-Laurent ou dans un lieu de villégiature. «Après avoir vendu leur maison, ils habitent la nouvelle quelque temps, évaluent leurs besoins et mettent en oeuvre leur projet», constate le designer Pierre Poulin de Saint-Georges qui, entre 1995 et 2002, a conçu quatre maisons Kinsmen.
Jean-Marc Harvey est formel : l'emplacement est le ressort premier de la décision de rénover substantiellement. Sans compter, lorsqu'on y est depuis longtemps, le sentiment de sécurité que procurent les voisins auxquels on est attaché et le climat d'entraide qui prévaut.
Maison neuve
Mais avant de décider si, oui ou non, ils rénoveront, les ménages magasinent. Ils cherchent une maison neuve correspondant à leurs nouveaux besoins. «Ils en dénichent une. Mais voilà ! le quartier ne leur plaît pas tout à fait. Ils trouvent le terrain petit, non aménagé, sans haie, ni arbres matures pour garantir leur intimité. Et au milieu de voisins qu'ils ne connaissent pas», détaille Yvon Laplante.
Puis, ils se disent que, chez eux, ils ont tout ça. Y compris les services de proximité. L'endroit, de surcroît.
Du coup, ils se rendent compte qu'il leur faudrait allonger 200 000 $ de plus pour s'offrir cette autre propriété. Outre, une cour à aménager.
«Ils décident donc de rester où ils sont. Les 200 000 $, ils les emploieront pour refaire leur maison. Et c'est loin d'être une dépense folle», plaide M. Laplante. D'autant plus qu'ils en auront profité pour parfaire l'isolation.
Par ailleurs, reprend Jean-Marc Harvey, ils s'épargnent un déménagement, ses coûts et nombreux irritants.
Lorsqu'on a 30 ans, c'est une maison très fonctionnelle dont on a besoin. «On a trois enfants, on veut quatre chambres, une salle de jeu et un bureau à domicile. L'endroit, c'est la proximité de l'école. On rénove parce qu'on a un quatrième enfant en route. Il faut une chambre de plus, alors que la salle de bains est dans un piètre état», suppose Pierre Poulin.
À 50 ans, les enfants ne sont plus là. On a accumulé une certaine richesse. «Le site c'est le quartier, le fleuve, la rivière, le lac, la ville ou le village en perspective. On veut une salle à manger pour le plaisir de recevoir, un foyer et de grandes fenêtres pour admirer le paysage. Puis une cuisine pour préparer des mets à deux, trois ou quatre, tout en bavardant et en prenant un verre», continue le designer.
Début des années 70, trouve-t-il, on accordait une importance relative à la vue. C'est pourquoi, les fenêtres étaient généralement petites. L'éclairage d'ambiance n'était pas particulièrement à la mode. Un plafonnier et une lampe torchère, au salon, faisaient bien le travail. Les temps ont changé.
Solarium et spa
À moins que les règlements municipaux ne l'interdisent, poursuit Yvon Laplante, certains voudront surhausser la maison pour se faire une suite des maîtres à l'étage, avec terrasse privée. Au rez-de-chaussée, ils supprimeront la dînette. Elle a fait son temps. Si la grandeur du terrain et les marges le permettent, ils agrandiront latéralement pour faire place à une grande salle à manger.
Au bout de la maison, ils juxtaposeront peut-être un garage. Avec une pièce habitable au-dessus. Derrière, un espace «solarium», un autre pour le spa.
À l'intérieur, l'escalier pour accéder à la suite des maîtres «viendra tout chambouler» et commandera le réaménagement de la cuisine, du séjour, de la salle de bains.
«Il faudra peaufiner l'extérieur de telle sorte qu'on pense que la maison est telle qu'elle fut construite à l'origine et que jamais elle n'a été agrandie. Rien ne doit jurer», déclare le designer et technologue.
Cependant, pour se représenter un projet aussi gros et coûteux, le client, conclut-il, doit le voir numériquement en 3D tel que dans son environnement. Dans ce cas, tout le monde sait à quoi s'attendre.
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Selon les prévisions publiées l'an dernier par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), le secteur de l'habitation au Québec sera caractérisé par un recul de la construction résidentielle, un affaiblissement du marché de la revente (lequel se maintiendra toutefois), des prix moins exacerbés et un marché locatif plus équilibré.
Après plusieurs années d'expansion économique et démographique (quoique plus lente), conjuguée à un niveau résiduel négligeable d'achat résidentiel refoulé et à la perspective d'une hausse des taux d'intérêt, les mises en chantier d'habitations diminueront de 11 % en 2007, pour se chiffrer autour de 40 000 unités. Le nombre de transactions sur le marché de la revente fléchira d'un peu moins de 2 % et s'établira à 69 500.
Voici par secteur d'activité ou par élément déterminant, ce que la SCHL anticipe pour l'année qui vient de débuter.
Mises en chantier, logements individuels
«L'offre accrue de logements existants, le renchérissement des maisons et l'élévation des taux d'intérêt affaibliront davantage le segment des logements individuels en 2006. Le déplacement graduel de la demande vers le segment des collectifs, moins cher et de plus en plus populaire, aggravera la situation. Les mises en chantier de maisons individuelles devraient donc se chiffrer à 19 500 unités en 2007, après avoir reculé à 21 500 en 2006.»
Mises en chantier, logements collectifs
«Même si elle fléchit au cours des années à venir, la demande de logements collectifs va demeurer forte, car les volumes de migration resteront importants et le vieillissement démographique continuera d'alimenter la demande d'habitations en copropriété et de résidences pour personnes âgées. Selon les prévisions, à la suite des 23 500 logements collectifs en 2006, il s'en bâtira quelque 20 500 autres cette année.»
Reventes
«Après trois années d'activité intense, les ventes de logements existants vont se mettre à diminuer à mesure que la hausse des charges de remboursement hypothécaire et la faible croissance de l'économie provinciale agiront sur la demande. La baisse sera toutefois atténuée par la grande proportion d'acheteurs qui se tourneront vers le marché de la revente. Le Service Interagences (SIA) enregistrera quelque 67 000 reventes en 2007.»
Prix
«Avec l'offre accrue de logements existants et le refroidissement de la demande, le marché de la revente se rapprochera de son point d'équilibre. Qui plus est, la montée des taux d'intérêt va continuer à ralentir la croissance des prix sur ce marché au cours des prochaines années. En conséquence, après un bond de 6 % pour atteindre 196 000 $ en 2006, le prix de revente SIA moyen devrait progresser de 3 % pour se hisser à 202 000 $ en 2007.»
Marché locatif
«En dernier lieu, sur le marché locatif, le taux d'inoccupation provincial passera de 2,5 % en 2006 et 3 % en 2007. La majoration du loyer moyen sera de nouveau légèrement supérieure au taux d'inflation.»
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